Asbestattest gemeenschappelijke delen verplicht vanaf 2027: wat betekent dit voor syndici en VME’s?

Wie de voorbije jaren een appartement kocht of verkocht in Vlaanderen, kent het asbestattest ondertussen door en door. Sinds 23 november 2022 geldt er immers een strikte overdrachtverplichting voor elk residentieel gebouw opgericht vóór 2001. Minder bekend is dat de Vlaamse Regering en de OVAM een tweede, cruciale fase in werking stellen: het verplichte asbestattest gemeenschappelijke delen voor appartementsgebouwen.

Vanaf 1 januari 2027 moet elke Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) van een appartementsgebouw daterend van vóór 2001 over een geldig asbestattest voor de gemene delen beschikken. Dit betekent concreet dat de inventarisatie uiterlijk op 31 december 2026 volledig afgerond en geregistreerd moet zijn in de centrale databank van OVAM. Aangezien beslissingen binnen een VME via de jaarlijkse Algemene Vergadering verlopen, dringen de tijdslijnen voor syndici en mede-eigenaars nu sterk aan.

Bovendien is dit geen vrijblijvende administratieve formaliteit. Vanaf 2027 blokkeert het ontbreken van dit attest immers de verkoop van individuele appartementen in het gebouw. Notarissen zijn wettelijk verplicht om bij elke eigendomsoverdracht zowel het privatieve attest als het asbestattest gemeenschappelijke delen op te vragen. Ontbreekt dat laatste, dan kan de notariële akte niet verlijden, met alle financiële en contractuele claims tot gevolg.

In tegenstelling tot een privatief asbestattest — dat uitsluitend betrekking heeft op het individuele appartement — dekt het asbestattest gemeenschappelijke delen alle zones en constructie-onderdelen die door de mede-eigenaars collectief worden gedeeld en beheerd. Een erkend asbestdeskundige inventarisatie (ADI) onderzoekt systematisch de volledige buitenschil en alle collectieve binnenzones:

• Toegangs- en doorgangszones: Inkomhallen, traphallen, overlopen, liftkokers en galerijen.
• Technische lokalen en kelders: Stookplaatsen, tellerlokalen, liftmachineruimtes, hydrofoorlokalen, ondergrondse parkeergarages en gemeenschappelijke bergingsgangen.
• Buitenschil en daken: Gevelbekledingen, borstweringen, dakafdichtingen, regenwaterafvoeren, schouwkanalen en collectieve leidingkokers.
• Leidingisolatie en dichtingen: Oude pleisterisolatie rond centrale verwarmingsbuizen, flensdichtingen en asbesthoudend koord in technische schachten.

Daarnaast inventariseert de deskundige niet alleen de aanwezigheid van asbestverdachte materialen, maar beoordeelt hij ook de toestand en het risico (gebonden versus niet-gebonden asbest, beschadigingsgraad en vezelvrijgave). Dit resulteert in een officieel digitaal asbestattest via de OVAM-databank, inclusief concrete beheers- en actieadviezen voor de VME.

De verplichting voor mede-eigendommen maakt integraal deel uit van het Vlaamse actieplan Asbestafbouw, waarmee Vlaanderen tegen 2040 asbestveilig wil worden. Onderstaande tabel vat de wettelijke fasering helder samen:

Kortom, wie wacht tot eind 2026 riskeert capaciteitstekorten bij gecertificeerde deskundigen, oplopende studiekosten en onrust op de Algemene Vergadering. Een proactieve planning in het lopende werkjaar is de enige garantie op gemoedsrust.

Het opmaken van een asbestinventarisatie voor een mede-eigendom vereist aanzienlijk meer technische diepgang dan een klassieke eengezinswoning. Grote residenties kenmerken zich immers door complexe leidingtracés, verborgen technische schachten en een verwevenheid van gemeenschappelijke technieken. Als toonaangevend ingenieursbureau gespecialiseerd in appartementsgebouwen biedt Trema een integrale, professionele aanpak:

• Gecertificeerde asbestdeskundigen (ADI): Onze deskundigen voeren nauwkeurige, representatieve monsternames uit conform het strikte OVAM-inspectieprotocol, zonder onnodige beschadiging van gemeenschappelijke afwerkingen.
• Synergie met EPC Gemeenschappelijke Delen en NEN 2767: Door het asbestonderzoek te combineren met de opmaak van het EPC Gemeenschappelijke Delen of een conditiemeting conform NEN 2767 bespaart de VME op dubbele inspectiekosten en logistieke verplaatsingen.
• Duidelijke communicatie voor de Algemene Vergadering: Wij bezorgen syndici overzichtelijke presentaties en offertes per kavelduizendste. Hierdoor stemt de Algemene Vergadering zonder discussies in met de noodzakelijke stappen.
• Strategische integratie in het renovatiemasterplan: Trema stopt niet bij het louter vaststellen van asbest. Wij koppelen de saneringsmaatregelen direct aan uw meerjarenonderhoudsplanning en ons renovatiemasterplan voor VME’s, zodat asbestverwijdering kostenefficiënt samenvalt met dak- of gevelisolatie.

Bovendien begeleiden onze projectingenieurs de syndicus desgewenst bij eventuele vervolgstappen, zoals het opstellen van een bestek voor asbestverwijdering en werfopvolging bij saneringswerken.

Om de deadline van 31 december 2026 zonder stress te halen, adviseert Trema syndici en bestuursraden het volgende 4-stappenplan te volgen:

1. Agendering op de eerstvolgende AV: Plaats de goedkeuring voor de opmaak van het asbestattest gemeenschappelijke delen expliciet op de agenda van de statutaire Algemene Vergadering.
2. Verzamelen van technische plannen en archieven: Hoe vollediger het bouw- en leidingdossier dat aan de deskundige wordt overhandigd, hoe sneller en voordeliger het inspectieprotocol kan worden doorlopen.
3. Uitvoering inspectie en staalnames: De deskundige van Trema inspecteert alle collectieve zones en laat monsters analyseren in een erkend laboratorium.
4. Oplevering en registratie: Het officiële asbestattest wordt digitaal geregistreerd bij OVAM en overhandigd aan de syndicus, die het permanent bewaart in het gebouwdossier.

Bent u syndicus of lid van de raad van mede-eigendom en wenst u een transparante offerte voor uw appartementsgebouw? Ontdek onze gespecialiseerde dienstverlening voor asbestattest en asbestinventarisatie of neem direct contact op met de ingenieurs van Trema via onze contactpagina voor een offerte op maat.